Wir hatten diesen Punkt teilweise schon bei einer Sondertilgung zur Sprache gebracht. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei allen Darlehen ein wichtiger Punkt. Besonders bei Immobilienkrediten. Die Bank vereinbart mit Ihnen eine feste Laufzeit. Der Gewinn, also die Zinsen, resultieren eben aus jener Laufzeit. Umso länger diese ist, desto größer der Gewinn für die Bank. Wer den Vertrag vorzeitig auslösen will, wird also nicht von der Bank hofiert, sondern negativ vermerkt. Immerhin bedeutet das einen Verlust für den Kreditgeber. Um diesen Verlust abzufedern, wurden Vorfälligkeitsentschädigungen vereinbart. Meistens betragen diese 1 – 2 Prozent der Summe.
Eine Entschädigung ist auch dann zu bezahlen, wenn sich der Kreditnehmer entscheidet, den Kreditgeber zu wechseln. Kommt es bei der neuen Bank jedoch zu günstigeren Zinsen, lohnt sich es sich meistens immer. Die Vorfälligkeitsentschädigung amortisiert sich dann bereits innerhalb einer kurzen Laufzeit. Die genaue Höhe können Sie dem aktuellen Vertrag entnehmen oder alternativ direkt bei der Bank erfragen. Es gibt aber auch Wege, einer Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Immobilienfinanzierung zu entgehen.
Inhaltsverzeichnis
So entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung
Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Zins über 10 Jahre festgeschrieben wurde. Sind die 10 Jahre überschritten, kann die Bank bei einem Wechsel oder einer vorzeitigen Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr berechnen. Das Immobiliendarlehen kann dann jeweils mit einer Frist von 6 Monaten einfach gekündigt werden. Die Frist der besagten 10 Jahre beginnt hier generell erst mit der Auszahlung des kompletten Darlehen.
Eine weitere Alternative, um der Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen, ist ein Immobilienkredit mit einem variablen Zinssatz. Dieser Vertrag kann ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Und zwar jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten.
Wer einen Kreditvertrag abschließt, sollte immer einen Blick auf die Vorfälligkeitsentschädigung werfen. Diese tritt dann ein, wenn der Kreditnehmer vor Ablauf der vereinbarten Zeit den Vertrag kündigt. In diesem Fall hat die Bank einen Schadensersatzanspruch, um den wirtschaftlichen Schaden auszugleichen. Durch eine kürzere Laufzeit entgehen dem Kreditgeber Zinsen und somit Einnahmen. Um das auszugleichen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart. In der Regel beträgt diese um die 1 Prozent der Vertragssumme. Näheres dazu können Sie in den Vertragsbedingungen lesen oder direkt bei der Bank erfragen.
Allerdings gibt es durchaus Ansätze, um einer Vorfälligkeitsentschädigung zu entgehen. Wer einen Bauvertrag mit einer Zinsbindungsfrist über 10 Jahre hat, kann das nutzen. Sind die 10 Jahre überschritten, kann die Bank bei einer Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr verlangen. Die Frist zur Kündigung beträgt 6 Monate. Beachten Sie bitte, dass die Frist von 10 Jahren nicht mit dem Kreditvertrag, sondern erst mit dem Tag der Auszahlung der kompletten Darlehenssumme einsetzt.
Auch bei Verträgen mit einem variablen Zinssatz fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese Verträge können jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden.
Was versteckt sich hinter der Zinsfestschreibungszeit bei einer vorzeitigen Ablösung
Wenn Sie einen Kreditvertrag abschließen, werden die laufenden Zinsen und Nebenkosten auf die gesamte Laufzeit (die vertraglich vereinbart wurde) berechnet. Das ist praktisch der Gewinn, den der Kreditgeber erzielt. Sollten Sie das Darlehen nun vorzeitig in Form einer Umschulung ablösen wollen, entgeht dem Kreditgeber ein Teil seines Gewinnes. Um das zu verhindern, wird fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart. Also eine Art von Schadensersatz für den Kreditgeber, der nun auf einen Teil seines Gewinnes verzichten muss.
Trotz der manchmal hohen Forderungen der alten Kreditgeber, zeigt sich ein Umschuldungskredit fast immer dennoch als kostengünstigste Möglichkeit.
Wie hoch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wie hoch die Entschädigung im konkreten Fall ausfällt, hängt von den damalig vereinbarten Vertragskonditionen ab. Häufig reicht hierfür bereits ein Blick in die Kreditunterlagen. Sollte das keine genauen Informationen liefern, können Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung direkt auch bei dem alten Kreditgeber erfragen. Viele Banken haben dazu ein komplexes Berechnungssystem, was für den Kunden oft undurchschaubar ist.
In der Regel darf die Entschädigungsgebühr aber nur 1 Prozent des Restdarlehens betragen. Beträgt die Rückzahlungssumme zum Beispiel noch 15.000 Euro, darf die Gebühr für die Entschädigung also nicht höher liegen als 150 Euro. Gerechnet an diesem Maßstab, ergeben sich mit dem neuen Umschuldungskredit oft zahlreiche Vorteile. So vor allem bei der Zinshöhe, wodurch sich auch die Entschädigungsgebühr echt schnell amortisiert.
Sondertilgung als Maßstab verringert die Abstandszahlung, die geleistet werden soll
Interessant wird es bei einer Umschuldung, wenn in den Altkrediten Sondertilgungen vereinbart wurden. Das kann die Vorfälligkeitsentschädigung unter Umständen zu Ihren Gunsten verringern. Mittels einer Sondertilgung, grad bei Immobilienkrediten kann ein Vertrag mit weniger Raten getilgt werden. Dafür wird dann auf die kleineren Ratenzahlungen verzichtet. Vielfach ist es so, dass eine Sondertilgung bis zu 10 Prozent der noch bestehenden Darlehenssumme umfassen kann. Fällt also bei einer Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung an, muss der Kreditgeber diese Sondertilgung in seiner Forderung einberechnen. Unter dem Strich fällt der Schadensersatz dann deutlich geringer aus.
Berechnungsverfahren für Vorfälligkeitsentschädigungen
Das Berechnungsverfahren für die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei vielen Banken oft komplex und für Kunden kaum durchschaubar. In der Praxis gibt es zwei gängige Modelle zur Berechnung. Zu einem die Aktiv-Aktiv und zum anderen die Aktiv-Passiv Methode. Interessant ist übrigens auch, dass fast 60 Prozent aller Vorfälligkeitsentschädigungen Fehler in der Berechnung aufwiesen. Gerade bei hohen Beträgen kann es Sinn machen, die Forderung überprüfen zu lassen. Hierzu sollten Sie unbedingt eine detaillierte Berechnungsaufstellung anfordern.
Die obigen Berechnungsverfahren sind sehr komplex und immer in Abhängigkeit von den Vertragsvereinbarungen. Nach neuen Urteilen darf sich die Bank bei der Berechnung nur an die Zinssätze der Bundesbank orientieren!
Wann die Vorfälligkeitsentschädigung ganz entfällt
Die Entschädigung entfällt bei einer Zinsfestschreibung über 10 Jahre, nach 10 Jahren Laufzeit (Frist von 6 Monaten) generell. In diesem Fall kann der Vertrag für eine Umschuldung gebührenfrei gekündigt werden. Eine Entschädigung darf nicht mehr verlangt werden.
Tricks
Generell ist natürlich kein Kreditgeber daran gebunden, die vereinbarte Vorfälligkeitsentschädigung wirklich bei einer vorzeitigen Auflösung zu berechnen. Allerdings wird es sich kaum eine Bank nehmen lassen, da ansonsten ein Großteil der Gebühren und Zinsen verloren geht. Dennoch zeigt es sich immer wieder, dass in einem persönlichen Gespräch mit der Bank individuelle Vereinbarungen noch nachträglich getroffen werden können. Einige Kunden sprechen dafür indirekt an, dass es eine finanzielle Notlage gibt, weshalb der Altkredit durch einen anderen Finanzierungsgeber umgeschuldet werden soll. Ob die Notlage nun wirklich vorhanden war, ist dabei nicht maßgebend. Fakt ist aber, dass die bisherige Bank das durchaus als ein Anzeichen dafür ansehen kann, dass der bestehende Kredit eventuell in der Zukunft nicht mehr so einfach abbezahlt werden kann. Viele zeigen sich dann flexibel und sind bereit, sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung entgegenkommend zu verhalten.
Neuer Kreditnehmer
Haben Sie jemanden, der in den alten Kreditbetrag (so zum Beispiel bei einer Baufinanzierung) eintreten möchte, darf die Bank Ihnen nach Austritt keine Entschädigungsgebühr in Rechnung stellen. Ein neuer Kreditnehmer darf nur dann verweigert werden, wenn hiergegen Bonitätsgründe oder andere bedenkliche Umstände stehen. Bei einer guten Bonität hingegen, kann aber eine Umschreibung in der Regel nicht verwehrt werden.
Urteil in Sachen Commerzbank
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch das Urteil vom Landgericht München I, das 2008 gesprochen wurde. Eine Kundin wollte die Vorfälligkeitsentschädigung nicht bezahlen. Die Baufinanzierung sollte gekündigt werden, da die Immobilie verkauft wurde. Die Bank verweigerte das. Das Landgericht gab der Kreditnehmerin jedoch Recht. Weiteres kann dazu im Urteil unter dem Aktenzeichen AZ 16 HK O 22814/05 (https://openjur.de/u/469833.html) nachgelesen werden.
Widerrufsbelehrung fehlerhaft
Ein weiterer Trick ist die Widerrufsbelehrung, die bei alten Kreditverträgen oft fehlerhaft formuliert wurde. In diesem Fall muss der Kreditnehmer einer Vorfälligkeitsentschädigung nicht nachkommen. Bereits gezahlte Entschädigungssummen können in diesem Fall sogar als Rückforderung eingeklagt werden.
Eine fehlerhafte formulierte Widerrufsbelehrung gibt dem Kreditnehmer die Chance, den bestehenden Vertrag jederzeit abzulösen oder zu widerrufen. Eine Entschädigung ist dann nicht zu bezahlen.
Die häufigsten Fehler bei der Widerrufsbelehrung
In vielen Verträgen wurde bei der Widerrufsbelehrung die Adresse des Darlehensgebers nicht vermerkt. Ein Formfehler mit großer Wirkung. Die Widerrufsbelehrung wird damit ungültig. Das gilt auch, wenn der Widerruf nicht eindeutig und vollständig formuliert wurde.
Bevor Sie nun jedoch dieses bei Ihrer Bank einfordern, sollte die Widerrufsbelehrung durch einen Experten vorab geprüft werden. Erst, wenn dieser eindeutig zu dem Ergebnis kommt, dass diese fehlerhaft ist, können Sie damit argumentieren. Vergessen Sie aber bitte auch nicht, dass eine Rückforderung oder eine Nichtzahlung das Verhältnis zu der betreffenden Bank auf Dauer belasten kann.
